RESUME D'ENTRETIEN : Cristina CONRAD (architecte & urbaniste, Présidente de l’Ordre des Architectes d’Ile de France de 2005 à 2007) et Olivier MONGIN (journaliste) – article paru dans la REVUE ESPRIT en février 2008
Olivier Mongin : Deux questions sont prioritaires : le problème des logements sociaux, auquel l’ordre des architectes de la région Ile de France a consacré un rapport, et la question du développement durable qui, au centre du débat politique, n’est pas sans résonances dans les mondes de l’architecture et de l’urbanisme.
Cristina Conrad En ce qui concerne le logement social, partons d’un constat quantitatif : un million deux cent mille personnes sont demandeuses de logement. Le gouvernement propose de réaliser cent vingt mille logements sociaux par an, ce qui est en soi très bien, mais je ne vois pas comment cela va être possible. L’année dernière on n’a construit que quarante mille logements véritablement sociaux : des PLUS (Prêts Locatifs à Usage Social) et des PLAI (Prêt Locatif Aidé d’Intégration) Quant aux PLS (Prêts Locatif Sociaux) ils sont comptabilisés mais s’adressent aux couches moyennes.
La Ministre, veut surtout, pour relancer le logement, s’appuyer sur la loi DALO (Droit Opposable au Logement). Cette loi concerne les ménages les plus démunis et va permettre d’exiger des communes, par le biais du préfet, la réalisation de logements. Mais elle l’exige, suite aux pressions des associations, là où il y a de la demande. Celles ci se situent dans les communes où il y a déjà des logements sociaux. En effet, lorsqu’on cherche un logement, on ne s’adresse pas aux communes qui n’ont pas de logements sociaux ou qui n’ont aucune chance d’en avoir. La loi DALO exigera donc des communes qui ont beaucoup de logements sociaux, d’en faire plus. C’est absurde ! Je ne vois vraiment pas comment on peut avancer sur le sujet et construire cent vingt mille logements si on se base sur la loi DALO.
O.M La demande des plus pauvres correspond à certaines zones et pas à d’autres.
C.C Bien sûr. Sauf dans les grandes villes comme Paris où l’on a beaucoup de demandes. À Paris, je ne vois pas comment le préfet va pouvoir imposer la construction de logements s’il n’y a pas de foncier libérable. Mais Paris est un cas à part. Par ailleurs, si l’on reste dans le quantitatif, la démolition pose naturellement problème: on démolit des logements et on en reconstruira fort heureusement près d’un pour un. Mais on diminue malgré tout globalement le nombre de logements abordables disponibles à court terme puisque le temps imparti à la construction de nouveaux logements est long (et en décalage par rapport aux démolitions) et que le montant des loyers et charges des nouveaux logements est plus élevé. Parallèlement, comme le gouvernement incite à vendre quarante mille logements et que l’on n’en construit que quarante mille qui sont véritablement sociaux, le bilan est de zéro : quarante mille démolis, quarante mille véritablement sociaux construits,…Or, par ailleurs quarante mille devraient être vendus ! Au regard de cela on ne construit pas un nombre de logements sociaux suffisants, car il y a aussi les desserrements, les décohabitations, de plus en plus de personnes seules,…
O.M La loi SRU peut-elle être évaluée en ce qui concerne non plus la démolition mais la construction ? S’agit-il de chiffres attendus ou bien de chiffres qui étaient plus bas que prévu ?
C.C Au niveau des démolitions, je crois qu’on est en train d’y mettre un frein. Au niveau des constructions, c’est plus difficile à évaluer parce que le processus se fait dans le temps et beaucoup de communes préfèrent payer 152€ par an de pénalité par logement social non construit plutôt que de les réaliser. Si l’on revient sur les quatre cent vingt mille logements construits, privés et publics, on constate que 10% seulement correspondent à cette demande. Il faudrait imposer au niveau national 30% de logements sociaux (locatifs ou accession) sur toute opération privée de plus de 20 logements, comme le prescrivent certains PLU (à Paris, à Pantin,…)
Ce qui est très inquiétant, c’est l’ouverture projetée par le gouvernement actuel de la distribution du livret « A », outil de financement du logement social, à toutes les banques. Réservé depuis 50 ans à la Poste et aux caisses d’épargne, le livret « A » a permis de construire plus de 4 millions de logements sociaux. Il est à craindre que les grandes banques ne contraignent le logement social à la loi du marché et remettent en cause le principe fondamental de continuité du service public qui consiste à permettre à tous d’avoir un toit.
Par ailleurs, le pourcentage de maisons individuelles isolées évolue de manière exponentielle, ce qui est une catastrophe au niveau écologique et urbain car elles occupent 50 à 60 000 hectares par an alors que 6000 suffiraient si l’on appliquait une densité de 1 (1000 m² de surface bâtie pour
1000 m² de terrain) ce qui correspond à de la maison de ville avec un petit jardin ! On gaspille ainsi des dizaines de milliers de terres agricoles par an !
O.M Puisque tu parles au nom de ta profession, celle des architectes, peut-on passer du quantitatif au qualitatif ? Sur le plan qualitatif comment intervenez- vous ? Que fait l’architecte en charge de logements sociaux ?
C.C On constate aujourd’hui que les logements sont de plus en plus figés et les surfaces sont devenues plus petites. Il est de plus en plus difficile pour les architectes de faire du logement social de qualité parce qu’on a imposé de plus en plus de règles techniques. On est venu sectionner le métier d’architecte avec plein de tâches annexes et techniques. Et cela toujours dans le même carcan financier. En effet, tout ce qui est quantitatif est facilement intégrable et se fait aux dépens de la qualité ainsi qu’aux dépens de la surface. Ainsi, par exemple, la réglementation en faveur des personnes handicapées ou la RT (2005…) et sur le chantier, l’imposition d’un OPC (un pilote coordinateur) et d’un SPS (sécurité et protection de la santé). Tout cela laisse aujourd’hui un faible budget pour construire le logement social.
Si l’on compare la situation actuelle à celle d’il y a trente ans, époque des concours « innovation », des opérations « plan construction » ou des « PAN » (Programme Architecture Nouvelle) on se rend compte que l’on est aujourd’hui, bien en-deçà. On ne peut plus réaliser du logement social en demi niveaux, avec des mezzanines, ou avec une hauteur supérieure à deux mètres cinquante de haut, on est coincé de tous côtés. Pour respecter les prix on est obligé de faire des bâtiments épais et on a moins de possibilité de faire des logements innovants.
En bref, on peut constater qu’il y a vingt ou trente ans, tous les architectes de renom faisaient du logement social, Christian de Portzamparc ou Jean Nouvel,…. et le logement social était le fer de lance de la qualité architecturale. Alors qu’aujourd’hui, les jeunes architectes n’ont pas vraiment la possibilité de faire du logement social.
La réglementation « handicapés » elle-même devient plus contraignante puisqu’elle intègre non seulement les handicapés moteurs mais aussi les aveugles, les malentendants, les handicaps psychiques, bref tous les handicaps. Nous y sommes évidemment favorables, mais je trouve inéquitable qu’elle ne soit pas exigée lorsque les maisons individuelles sont construites pour des particuliers. Cet habitat se réalise le plus souvent sous forme de pavillons sur catalogue, en périphérie sans participer de la constitution de la ville et est à chaque fois favorisé par la réglementation, par les financements et par les prêts d’état. Or, les ménages concernés vieilliront comme tout le monde avec les mêmes handicaps ou difficultés et il auront un habitat d’autant plus mal adapté qu’il est loin des services de la ville.
La réglementation pour les personnes handicapées, en tant que telle, est une bonne chose, mais sur le plan spatial, elle a aussi des effets négatifs : l’obligation d’une unité de vie au rez-de-chaussée supprime l’habitat individuel très dense sans unité de vie au rez-de-chaussée. On ne peut plus faire en France aujourd’hui certaines duplex ou triplex faits auparavant, avec des trames de quatre mètres par exemple, comme on en fait en Hollande puisqu’il faut au rez-de-chaussée, une salle de bain, un WC, une cuisine et une chambre. Cela impose une véritable salle d’eau en bas et une autre salle de bain en haut. Comme les surfaces totales n’évoluent pas et que tout le reste est déjà contraint (chambres et cuisines de 9 m² minimum,..), la surface supplémentaire pour la salle de bain du bas se fait aux dépends du séjour, qui passe de 20 à 17 m². Est-ce un progrès ? Je n’en suis pas sûre.
Par ailleurs, une réforme du permis de construire a été mise en place. Elle responsabilise encore plus les architectes : il ne va plus y avoir de contrôle sécurité incendie, des règles handicapées, etc, sur les projets, ce sera un contrôle a posteriori et non plus un contrôle a priori, c’est-à-dire que les DDE et les villes ne sont plus tenues de les contrôler.
Ce sera l’architecte, le responsable et il sera pénalisé s’il n’a pas respecté les règles. D’une certaine façon, c’est positif, mais en même temps, il n’existe que des sanctions et aucune contrepartie pour la responsabilisation. Or, pour certains architectes, pour les jeunes en particulier, ce contrôle a priori donnait un certain cadre et protégeait la profession, car en sortant de l’école, on ne peut pas connaître toute la règlementation.
Cela va donc se répercuter sur l’ensemble de la profession et sur les assurances qui coûteront plus cher. On « charge la barque » à chaque fois sans donner de moyens en contrepartie. De manière générale, les architectes ne sont pas suffisamment consultés sur la réglementation ou s’ils le sont, on ne tient souvent pas compte de leur opinion. La direction de la construction, les ingénieurs pensent ces normes pour les architectes.
